鏡看不動產ep.2：你的騎樓不是你的騎樓？關於騎樓利用，不可不知的法律概念
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律鏡律師的執業生涯中，也處理過非常多大大小小的不動產法律問題，在這個「房價好貴買不起房，但又好想要有自己的家」的時代裡，不論是要靠房地產投資翻身，還是要精打細算，買到一個能安身立命的好標的，都需要專業知識的幫助。
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我國地處副熱帶、熱帶氣候帶，四季多雨；在建築風格上，出現與北方截然不同的「騎樓」設計，一方面是為了人車分道，紓解交通，另一方面則是提供行人一個暫時遮風避雨的通行處所。
不過在人車密度、土地利用價值高漲的今日，關於騎樓的利用也產生了不少問題，例如：可否在騎樓停車？可否設攤？騎樓產權主人可否禁止他人使用騎樓？等問題，在生活、社會新聞中也是屢見不鮮。
今天就由律鏡律師領路，帶你看看「騎樓」在法律上的地位以及一些衍生的問題該如何解決吧！
一、騎樓是你的，但也不全然是你的
騎樓的位置一般來說位於一樓臨路側，由建築基線或道路側緣向內退縮的空間。而在產權(即所有權)上，可能屬於一樓住戶所有權的一部分(分層建築)、整棟房屋所有權的一部分(整棟建築)或整棟區分共有人的共有部分(區分共有建築)等各種可能。
無論哪種情形，所有權都為「私有」，因此除非該建築與土地屬於國家所有，「騎樓為國有地」的說法是不正確的唷！(而「騎樓是公共道路」這個說法則不全然錯誤，我們後面會提到，但道路的所有權也可能是私人所有的！)
確立騎樓是私有財產後，接著關於騎樓的使用上，我們先來看一下民法的規定：
民法第765條規定：
所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。
這條規定白話文的意思很簡單，就是：「你的東西只有你能決定要怎麼用，而要怎麼用完全是你的自由。」
因此，上面說到，騎樓是所有權的一部分，不論是單獨所有或共有，「理論上」所有權人都有權利決定要怎麼使用，要封起來不讓人走，或挖無邊際游泳池，都是所有權人的自由。
但～是！
BUT!!
騎樓身負特殊的公眾任務，因此在使用上需要尊重行人的通行權，把通行權擺在第一，在不妨礙通行的原則後，才能自由的使用。
司法院大法官釋字第564號解釋意旨：
騎樓通道建造係為供公眾通行之用者，所有人雖不因此完全喪失管理、使用、收益、處分之權能，但其利用行為原則上不得有礙於通行。
因此，我們能下一個結論，只要所有權狀上的記載沒有錯，你的騎樓真的是你的騎樓，但在騎樓土地的使用上，不能去妨礙到公眾通行。這就是為什麼有人說騎樓產權私有，使用權公有的原因。
二、交通法規上的騎樓
騎樓既然屬於行人通行使用的建築設施，在交通法規上，應該就是人行道吧？
不盡正確！
騎樓阿，其實屬於「道路」或「人行道」喔！
道路交通管理處罰條例第3條第1項第1款、第3款規定：
本條例用詞，定義如下：
一、道路：指公路、街道、巷衖、廣場、騎樓、走廊或其他供公眾通行之地方。
三、人行道：指為專供行人通行之騎樓、走廊，及劃設供行人行走之地面道路，與人行天橋及人行地下道。
因此，騎樓的身分認同跟台灣人一樣多元，有可能屬於「道路」，有時也可能屬於「人行道」。
而在交通法規上，對於騎樓的使用限制，主要顯現於「騎樓停車」、「騎樓擺攤」與「騎樓堆放物品」三個面向，而關於騎樓停車的部分，我們把範圍限縮到「停放機車」，這也是大部分人會遇到的問題。
Q：騎樓可不可以停機車呢？
A：沒有禁止停車的話，在「不妨礙公眾通行」下就可以喔！
一般來說，可以公告禁止停車的權責機關，除了公路、警察機關外，尚有地方政府；甚至在人口擁擠的雙北直轄市，還有「機車退出騎樓」的政策，在這些禁止停車的騎樓路段中，若停放機車，是有機會遭開罰的。
Q：騎樓可不可以擺攤呢？
A：未經許可，原則上不行。
因為騎樓屬於道路的一部分，而未經許可擺設攤位，屬於「道路障礙」，主管機關除了責令擺攤店家消除障礙外，還可以開罰罰鍰。另外，就算受到許可，也應該注意不要妨礙公眾通行喔！
Q：騎樓可不可堆放個人物品(如盆栽、桌椅)
A：若堆放的物品妨礙交通、公眾通行的話，也會跟擺攤一樣，被責令消除障礙、開罰喔！
當然別忘了，上述的規範都是在「交通法規」規定下的觀點，我們一開始說騎樓是私人產權，所有權人除了自由的使用外，當然也可以依自己的意思對於騎樓使用設下限制，至於如何限制、救濟，請繼續往下看。
三、所有權人可以禁止他人在騎樓停車、設攤嗎？怎麼做？
看到這邊，你應該也清楚騎樓的基本原則了，交通法規除了擺設攤販外，只要符合供公眾通行的條件下，限制不多；剩下的，就是屋主、地主等所有權人的發揮空間。
Q：機車停車很亂，有時還會阻擋出入，如何禁止他人停車？
A：首先，請先準備一張公告，公告內容為「禁止停放機車」，將公告貼於顯眼處。若有人無視公告停車，又妨礙公眾通行(已經擋住行人走動等)，可以報警請警察依道路交通管理處罰條例依法開罰；若尚未達到妨礙公眾通行，但停放者無視你的公告，讓你很火，請記下車牌，並就停車的現況拍照錄影存證，可以上法院告無權占用私人土地，並加碼要求不當得利返還。
在不妨礙公眾通行下，也可以擺放一些花草盆栽、護欄或桌椅，根本上的從物理層面防止機車停車(現在你知道為什麼大家那麼愛放盆栽了吧)。
Q：攤販有油煙、衛生問題，如何禁止設攤？
A：如前所述，無許可基本上禁止於騎樓設攤，可以報警請警察依法開罰，以儆效尤；另外也可以循上面機車停車的模式，於公告禁止設攤後，妥善存證後向法院起訴無權占用、不當得利返還。
不過需謹記，公眾通行騎樓的權利相較於所有權人的限制仍然優先，因此「非本大樓之行人不得穿越」這樣的規範，就算公告也是違法的，不能求償外，若擺放路阻，甚至可能遭阻礙道路交通開罰！
四、律鏡律師的小建議
我國地狹人稠，關於騎樓的使用，律鏡律師認為應該回歸騎樓設計的本意，「讓人走」。因此，所有人應當保持一個良好的人行空間，汽機車駕駛也不應該將權宜的騎樓停車規範當作理所當然的永久車位政策，大家一起維護行人權利，我們才有機會看到鄰國日本或其他先進國家中那種人車有序，互相禮讓的交通美景。
若是自己的騎樓遭他人占用，請留意是否已經干擾公眾通行，並善加存證；以利後續報警處理或民事起訴的流程喔！
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