鏡看不動產ep.1：換房、投資房地產，你應該知道的房地合一稅2.0
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「有土斯有財」這句俗諺精準的傳達東方華人思想的一大核心，有房、有地，我才安心。也因此，房地不動產是很多人心中最軟的一塊(想到就全身軟的意思)
律鏡律師的執業生涯中，也處理過非常多大大小小的不動產法律問題，在這個「房價好貴買不起房，但又好想要有自己的家」的時代裡，不論是要靠房地產投資翻身，還是要精打細算，買到一個能安身立命的好標的，都需要專業知識的幫助。
動不動就要找代書？想找人帶看房地，卻又怕仲介不老實？
莫驚莫荒，律鏡律師新系列-鏡看不動產
帶你探索田僑仔、地產大亨的世界，用法律觀點整理最專業的建議。
本系列就由最近火熱上路的房地合一稅2.0開始吧！
只要是看到這篇文章後才賣出的房地，就算是4、5年前買的房地，都要用新制課稅噢，究竟房地合一稅2.0會帶來什麼影響呢？這次修法主要針對什麼面向打房呢？對於房價飆漲真的有降溫效果嗎？
讓我們繼續看下去。
一、房地合一稅是什麼稅？
房地合一稅的完整概念名稱為「房地合一實價課稅」，目前相關規定劃定於所得稅法之中，是一種對於不動產交易所課徵的所得稅。
簡單來說，房地合一稅是一種交易所得稅，沒有交易，就不會課稅。
相對於所得稅概念的是持有稅。
持有稅是，持有財產期間應該要繳納的稅。譬如汽車(正常使用)的牌照稅、燃料稅、在不動產中則是地價稅、房屋稅。
因此，先不論房地合一稅的諸多歷史，沒有打算要賣房的你可以先安心，因為
沒有交易，就不會被課徵房地合一稅。
不管稅制怎麼改，都不會讓你多繳。
另外，常有房地合一稅可以打房的聲音出現，這是真的嗎？
的確，房地合一稅對於短期交易課徵重稅的手段（稅率內容請見「三、房地合一稅2.0的「更新內容」」），有助於抑止房地投資人炒高房價。
律鏡律師常說，如何解構居高不下的房價，主要有兩個層面：
「增加持有成本」+「增加交易成本」
你手中有很多不動產嗎？我讓你覺得拿著賠錢，賣掉也賺不了什麼，自然在市場機制下，房地產就變成了一個「劣質」的投資標的，不好的投資標的，就沒有人炒，最後，房價自然會下降。
但是否要這樣進行，是國家級、數十年級的政策導向，
絕對不是一個「房市三箭」或單一政策可以簡單翻轉的。
(或者，望向對岸的刺激房市)
回到正題，房地合一稅，不論是1.0、2.0，都旨在「增加交易成本」，對短期進出房市的快速投資路線設下障礙，白話來說，如果你還要炒房，那利潤國家透過課稅手段要拿回來。
總歸一句，房地合一稅2.0是否能有效打房？
律鏡律師的看法是：有助於抑止短期炒房，但難以憑此撼動整體市場房價。
二、買賣房地，除了房地合一稅，還要繳其他稅嗎？
要喔。
呼應我國基本國策中的「土地漲價歸公」憲政價值，還要課徵土地增值稅。
中華民國憲法第143條第3項規定
土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。
另外，除了土地增值稅外，還有「契稅」以及「印花稅」
一般民間交易習慣上，「土地增值稅」、「房地合一所得稅」由賣方負擔；「契稅、印花稅」則由買方負擔。
在申報流程上，是先申報「契稅」、「印花稅」與「土地增值稅」，過完戶後，再向國稅局申報「房地合一所得稅」。
除了正研議廢除的印花稅外，這些就是你應該考量的房地產交易稅務成本。
三、房地合一稅2.0的「更新內容」
既然稱為「2.0」，一定有「1.0」，房地合一稅新制，究竟更新了什麼？
我們以一般自然人投資客為觀點出發，最有感的，也是這個稅制的主體，就是短期交易稅。即是以「交易日期」與「取得日期」的期間認定，只要這個期間越短，就課越多稅。
房地合一稅2.0就短期交易房地的稅率，設下了更長的轉讓年限與更高的稅率，如下圖：
是不是沒有實感？我們來實際計算一下：
小明於109年4月1日花了1000萬買了一棟房地，一年半後以1550萬元賣出，扣除土地漲價總數與必要費用50萬元後，在舊制1.0跟新制2.0下各會被課多少房地合一所得稅？
除了提高稅率外，房地合一稅2.0也將很多原本的節稅管道封閉，更將「預售屋」紅單納入管制，讓鑽漏洞節稅變得更困難。
四、投資老手都怎麼節稅？用舊制「土地漲價總額」來說明。
每次講到稅務的法律問題，想必大家的心裡只有一句話：
律鏡律師就來分享一招，雖然這招在新制房地合一稅2.0中已經被防堵，但仍然可以從這個思路中，理解節稅老手的思考邏輯。
這招，就隱藏在「土地漲價總額」這個概念裡，下面的操作會比較艱澀，跟得上的人就一起來品味一下！
「利用土地增值稅跟房地所得稅間的稅率差避稅。」
方式如下：土地價值於課徵土地增值稅時，是由「申報移轉現值」(當事人自行申報的價值)或「公告土地現值」(地政系統公布的價值)扣除「前次移轉現值」，計算出差額，再課徵土地增值稅。
一般人都會選擇差額較低的「公告土地現值」計算，以繳納較少的土地增值稅。
但在房地合一稅中，「土地漲價總額」可以列入扣除額，在高稅率(45%)的驅動之下，就有將土地「申報移轉現值」報高，以換取更多「土地漲價總額」的申報空間，畢竟土地增值稅最低稅率為10%(自用住宅)，跟房地合一稅45%的稅率，孰高孰低一眼即知。
那現在這招為何不管用了呢？
在房地合一稅2.0中，修正了「土地漲價總額」的認列，變成只能用「公告土地現值」減去「前次移轉現值」計算，就算墊高「申報移轉現值」，也只會多繳土地增值稅，不會列入土地漲價總額計算。
但多繳的土增稅，不會再剝第二層皮，可以列入房地所得稅的費用計算。
五、律鏡律師的觀點
關於房地合一稅2.0，可以談論的其實很多，這篇文章簡單說明、提醒，在房地交易中，千萬不可以忽略了這個稅制所帶來的影響。
千萬不要認為，我只是要買房子，又沒有要賣，不關我的事。
只買房子是不會被課稅沒錯，
但因為房屋市場是自由市場，賣方成本增加，也會間接導致買方買價上漲，建議在買房前了解標的物之前的轉移歷史，或者問屋主是什麼時候買的，來判斷自己購買的房價，是否有被轉嫁高稅率的成分喔！
至於在房地合一稅2.0之下，要如何合法節稅呢？
容律鏡律師賣個關子，之後的文章會繼續提及，請各位拭目以待！
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